Penerapan Highest and Best Use (HBU) pada Pengembangan Kawasan Komersial dan Hunian
Dalam dunia properti dan perencanaan kota, salah satu konsep analisis yang sangat penting untuk memastikan nilai optimal dari suatu lahan adalah Highest and Best Use (HBU). Konsep ini tidak hanya digunakan oleh pengembang, tetapi juga oleh penilai properti, pemerintah daerah, dan investor yang ingin memastikan bahwa lahan dimanfaatkan dengan cara paling efisien, menguntungkan, serta sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Melalui studi HBU, sebuah lahan atau aset properti dapat dianalisis secara mendalam untuk menentukan bentuk pemanfaatan yang memberikan nilai ekonomi tertinggi, sekaligus tetap layak secara hukum, fisik, dan finansial. Artikel ini akan membahas secara lengkap tentang penerapan konsep HBU, khususnya pada pengembangan kawasan komersial dan hunian.
1. Pengertian Highest and Best Use (HBU)
Highest and Best Use (HBU) atau Penggunaan Tertinggi dan Terbaik adalah analisis untuk menentukan penggunaan lahan yang menghasilkan nilai tertinggi, dengan tetap mempertimbangkan empat kriteria utama:
- Legal Permissibility (Kelayakan Hukum) – penggunaan lahan harus sesuai dengan aturan tata ruang, zonasi, dan peraturan perundangan.
- Physical Possibility (Kelayakan Fisik) – lahan harus secara fisik mampu mendukung rencana pengembangan, termasuk faktor topografi, luas, akses, dan infrastruktur.
- Financial Feasibility (Kelayakan Finansial) – proyek harus memberikan keuntungan finansial yang layak dan realistis.
- Maximum Productivity (Produktivitas Maksimum) – dari berbagai alternatif yang layak, pilih yang memberikan nilai tertinggi terhadap investasi atau nilai pasar lahan.
Dengan kata lain, HBU bertujuan untuk menemukan penggunaan optimal lahan yang tidak hanya memberikan keuntungan maksimal, tetapi juga dapat dijalankan secara nyata.
2. Tujuan dan Pentingnya HBU dalam Pengembangan Kawasan
Dalam konteks pengembangan kawasan komersial dan hunian, HBU berfungsi sebagai panduan strategis untuk pengambilan keputusan. Beberapa tujuan utamanya meliputi:
- Menentukan arah pengembangan yang paling menguntungkan bagi investor atau pengembang.
- Menghindari salah penggunaan lahan, misalnya membangun proyek yang tidak sesuai dengan kebutuhan pasar atau peraturan zonasi.
- Mendukung perencanaan tata ruang yang efisien dan berkelanjutan.
- Menilai potensi kenaikan nilai properti dalam jangka panjang.
Sebagai contoh, lahan di pusat kota mungkin memiliki nilai tertinggi jika dikembangkan menjadi area perkantoran atau mixed-use (gabungan hunian dan komersial), sementara lahan di pinggiran kota bisa lebih optimal untuk cluster perumahan atau kawasan logistik.
3. Proses Analisis Highest and Best Use
Analisis HBU dilakukan melalui beberapa tahap sistematis untuk menilai berbagai alternatif pemanfaatan lahan:
a. Analisis Data Dasar
Langkah awal mencakup pengumpulan data mengenai lokasi, luas, bentuk, kontur, aksesibilitas, kondisi pasar, serta regulasi tata ruang yang berlaku.
Data ini menjadi fondasi untuk menentukan apakah lahan dapat digunakan untuk fungsi tertentu seperti hunian, komersial, atau campuran (mixed-use).
b. Evaluasi Legalitas
Tahap ini memastikan bahwa rencana pengembangan sesuai dengan peraturan pemerintah, seperti Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), dan izin mendirikan bangunan (IMB/PBG).
Jika penggunaan yang diinginkan tidak sesuai, analisis dapat mencakup potensi perubahan peruntukan atau revisi zonasi.
c. Analisis Kelayakan Fisik
Lahan dinilai dari segi kondisi fisik: topografi, ketersediaan air, drainase, jaringan listrik, hingga akses jalan.
Misalnya, lahan dengan kontur curam mungkin tidak cocok untuk hunian padat, namun bisa ideal untuk villa atau resort dengan pemandangan panorama.
d. Analisis Pasar
Aspek ini mempelajari permintaan dan penawaran di pasar properti lokal.
Contohnya, apakah permintaan terhadap apartemen meningkat? Apakah area tersebut lebih potensial untuk pusat perbelanjaan atau perumahan tapak?
Hasil riset pasar membantu menentukan jenis proyek yang paling diminati dan mampu memberikan return optimal.
e. Analisis Finansial
Di tahap ini dilakukan simulasi kelayakan keuangan dengan menghitung biaya investasi, biaya operasional, harga jual, serta potensi laba.
Dihitung juga indikator seperti Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period untuk memastikan proyek menguntungkan.
f. Pemilihan Alternatif dengan Nilai Maksimum
Dari seluruh alternatif yang lolos ketiga kriteria sebelumnya, dipilih yang menghasilkan nilai produktivitas tertinggi, yaitu nilai tanah yang meningkat paling besar setelah dikembangkan.
4. Penerapan HBU pada Kawasan Komersial
Kawasan komersial seperti pusat bisnis, ruko, mal, atau area perkantoran membutuhkan analisis HBU untuk menentukan jenis proyek yang paling menguntungkan dan berkelanjutan.
Contoh Kasus:
Sebuah lahan 2 hektare berada di jalan utama dekat stasiun commuter line. Secara hukum, zonasinya memungkinkan fungsi komersial dan residensial.
Melalui studi HBU, diperoleh tiga alternatif:
- Membangun pusat perbelanjaan (mall skala menengah).
- Membangun perkantoran sewa.
- Membangun apartemen dengan area ritel di lantai dasar (mixed-use).
Setelah dilakukan analisis pasar dan finansial, hasil menunjukkan bahwa alternatif ketiga (mixed-use) memberikan NPV dan IRR tertinggi, serta permintaan pasar paling stabil.
Hasil ini menunjukkan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) lahan tersebut adalah pengembangan apartemen dengan fasilitas komersial terpadu, bukan pusat perbelanjaan tunggal.
Dengan demikian, HBU membantu pengembang menghindari pembangunan proyek yang tidak sesuai dengan tren pasar, sehingga mencegah kerugian investasi.
5. Penerapan HBU pada Kawasan Hunian
Untuk kawasan hunian, HBU digunakan untuk menilai jenis dan skala hunian yang paling tepat berdasarkan lokasi dan daya beli pasar.
Contoh Kasus:
Sebuah lahan seluas 10 hektare berada di pinggiran kota dengan akses ke tol baru.
Analisis pasar menunjukkan permintaan tinggi untuk hunian menengah bawah, sementara perumahan mewah justru stagnan.
Tiga alternatif pengembangan diuji:
- Cluster perumahan menengah atas dengan fasilitas eksklusif.
- Perumahan subsidi dan menengah dengan tipe rumah kecil.
- Mixed-use: kombinasi perumahan menengah dan area komersial lokal (minimarket, coworking space).
Hasil studi menunjukkan bahwa alternatif ketiga memberikan keuntungan paling stabil dan meningkatkan nilai lahan sekitarnya karena menciptakan pusat aktivitas ekonomi baru.
Dengan demikian, HBU membantu pengembang memilih model hunian yang sesuai dengan kebutuhan nyata pasar, bukan sekadar berdasarkan tren.
6. Integrasi HBU dengan Perencanaan Tata Ruang dan Investasi
Studi HBU tidak berdiri sendiri; hasilnya harus diintegrasikan dengan perencanaan tata ruang kota dan strategi investasi jangka panjang.
Pemerintah daerah dapat menggunakan hasil HBU untuk menentukan arah pengembangan wilayah, seperti memprioritaskan area untuk kawasan bisnis, pendidikan, atau hunian terpadu.
Bagi investor dan pengembang, hasil HBU menjadi dasar pengambilan keputusan investasi — kapan waktu terbaik untuk membangun, segmen pasar yang dituju, hingga strategi pembiayaan.
Selain itu, integrasi HBU dengan Feasibility Study (FS) akan memberikan pandangan yang lebih lengkap: FS menilai apakah proyek layak dijalankan, sedangkan HBU memastikan proyek tersebut merupakan penggunaan paling optimal dari lahan yang tersedia.
7. Kesimpulan
Penerapan Highest and Best Use Study merupakan langkah penting dalam setiap pengembangan kawasan, terutama untuk proyek komersial dan hunian. Melalui analisis hukum, fisik, finansial, dan pasar, studi ini membantu menentukan penggunaan lahan yang paling efisien, menguntungkan, dan berkelanjutan.
Dengan HBU, pengembang tidak hanya membangun proyek yang “mungkin laku”, tetapi proyek yang benar-benar optimal secara nilai ekonomi dan fungsi ruang. Dalam jangka panjang, penerapan konsep HBU mampu menciptakan lingkungan yang produktif, meningkatkan nilai properti, dan mendukung pertumbuhan ekonomi daerah secara berkelanjutan.
PT Tribuana Mulia Investama sebagai Perusahaan Jasa Konsultan Keuangan, Manajemen, Bisnis dan Investasi memberikan layanan Jasa Pembuatan Highest and Best Used Study (HBU) yang dibutuhkan sebuah perusahaan untuk terus bertumbuh dan berkembang.