Tahapan Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Kegunaan tertinggi dan terbaik merupakan penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan dari suatu tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun yang mana secara fisik memungkinkan, dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan, dan menghasilkan nilai tertinggi. Berikut adalah lingkup analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik :
Tahap pertama, analisa lokasi merupakan pertimbangan pertama untuk menjawab dua pertanyaan : 1) pemanfaatan apa yang dapat direalisasikan secara fisik (tapak, lokasi, lingkungan). 2) pemanfaatan apa yang secara legal dizinkan. Tahapan ini sangat penting sebagai kajian awal untuk mengidentifikasikan karakteristik tertentu sebagai dasar pertimbangan atas opsi pengembangan yang dimungkinkan untuk dijadikan alternative produk pengembangan.Analisa ini meliputi antara lain :LocationSite Characteristic: site area & dimension, shape, orientation, topography, views, climate, and etcInfrastructure, Utilities & Public FacilitiesAccessibility, Traffic Circulation & TransportationNeighborhood Condition and ContextLocal Regulation Requirement (Zoning, BCR, FAR, Max High Level) SWOT Site Analysis.
Tahap kedua, market dan marketability analysis untuk menjawab produk property apa yang marketable memungkinkan untuk dikembangkan di atas suatu site. Analisa ini dilaksanakan atas seluruh jenis property yang mungkin dapat dikembangkan yang meliputi potensi dan daya serap pasar, harga & tingkat persaingan. Analisa ini meliputi antara lain :Macro Economic and Demographic Analysis :Macro and Micro Economic growth and CharacteristicsInvestment climateInflation ratePopulation growth & characteristicsMelakukan analisa pasar detail per type property yang mungkin dapat dikembangkan di atas tanah tersebut (Residential, Shop Houses Complex, Office Park, Shopping Center, Apartment, Hotel, Convention, Recreation Center, Etc) meliputi :Existing Demand & SupplyFuture Demand & SupplyCatchment Area Analysis (khusus shopping center) Potential MarketTarget MarketPricing, Rental and Take up RateCompetitors Analysis.
Tahap ketiga, berdasarkan kombinasi hasil analisa lokasi (tahap-1) dan analisa pasar (tahap-2) selanjutnya ditentukan alternative opsi pengembangan yang memungkinkan untuk dikembangkan, meliputi :Type of property product (classification, level/grade)Quantum (units, size)Facilities & UtilitiesPrice, Rental, Service Charge, Take up rateSales program, occupancy level Dan lain-lain.
Tahap keempat, atas masing-masing alternative opsi pengembangan dilaksanakan analisa finansial untuk melihat tingkat kelayakan secara finansial atas masing-masing alternative opsi pengembangan. Analisa dimulai dengan analisa biaya pengembangan, analisa penjualan dan pendapatan, biaya operasional, proyeksi cash flow dan analisa kelayakan investasi :Total and Draw Down Project Cost:Sales & Revenue ProjectionOperating Expenses ProjectionCash Flow ProjectionInvestment Criteria Analysis- Net Present Value- Internal Rate of Return- Modified/Adjusted Internal Rate of ReturnRisk Analysis.
Tahap kelima, berdasarkan rangkaian analisa di atas, maka dapat direkomendasikan salah satu alternatif terbaik. Rekomendasi opsi pengembangan tersebut dapat saja berupa peruntukan tunggal (single-use) maupun peruntukan campuran (multi-use / mixed use).Highest and Best Use Conclusions :Propose development and the optimal target marketSize, mix and pricing level of the propose developmentTiming and Development Stages.
Sumber :
www.slideserve.com
www.academia.edu